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土地有三七五租約如何處理?這樣還可以貸款或買賣嗎?

Posted in 不動產知識 on Jun 17, 2019

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一、土地有三七五減租該如何處理?

(一)因土地價值的提升,對於持有三七五租約的私有耕地之地主,倘若要將該私有耕地賣給第三人,由於其上仍有受三七五租約保障之佃農存在,因此首要先處理好與佃農間權利義務關係,並終止三七五租約,以便於作後續貸款或買賣等事項。

(二)尚須注意的是,佃農對於該三七五租約之私有耕地具有優先承買權,地主仍須依照平均地權條例第76條地1項規定,出租耕地經依法編為建築用地者,出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時,得終止租約。即該三七五租約之土地經依法編為建築用地時,地主為收回自行建築或出售為建築使用時,地主取得終止權。

(三)倘若佃農不願意終止三七五租約,地主仍可以依平均地權條例第76、78條規定,終止租約,並由直轄市政府依據同法第77條規定標準計算佃農應領之補償。

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二、承前,土地所有權人取得終止權後,其對於佃農依法仍應給予之補償或保障有哪些?

(一)佃農承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部份之價值為限,且改良事項及用費數額,佃農承租人應以書面通知地主即出租人。

(二)佃農承租人尚未收穫農作物之價額。

(三)依平均地權條例之規定,地主即出租人須按終止租約當期之公告土地現值,減除土地增值稅後餘額三分之一之地價補償佃農承租人。

(四)地上物作合理賠償。


三、土地有三七五減租仍然可以進行貸款及買賣,但仍要注意相關事項:

(一)土地有三七五減租,仍然可以進行貸款及買賣,但要先將該三七五租約作終止等處理,已如前所述。又倘若地主與第三人成交買賣時,一定要記得告知佃農承租人,並取得佃農承租人放棄優先購買權之書面,以確保自身的權益。

(二)佃農放棄優先承買權,地主將土地出售給第三人,倘若該三七五租佃登記仍然存在,則買受之第三人得另向當地農業管理機關申請調處補償,會同辦理塗銷登記;若該土地已變更為都市非農業用途使用土地,可以請求分割土地或以價金補償後會同塗銷。


四、另外,地主與佃農間對於補償的金額有爭執,一樣可以循法律途徑由法院裁定補償金額唷~!倘若您名下有三七五租約之耕地想要出售予地三人或欲辦理貸款,可以直接洽詢本事務所,由本事務所為您服務並提供您妥適地建議。

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