土地有三七五租約可以買賣或貸款嗎？租約、優先購買與文件查核

土地上仍有耕地三七五租約，所有權人可以評估出售，也可以提出貸款申請；但買賣、設定抵押權與終止租約是三件不同的事。土地賣給第三人，不會讓租約自行消失。若買方預期交付後即可使用土地，或貸款人以無租約狀態估價，簽約前就要先釐清租約是否存續、承租範圍、期限、土地使用及終止程序。

土地有三七五租約，還能出售或申請貸款嗎？

可以進一步評估，但不能先假設土地能以無租約狀態交付或估價。所有權人原則上仍可處分土地或設定抵押權，實際交易與貸款結果，會受到租約效力、承租範圍、土地使用、優先承受程序、估價及承作單位內規影響。

三七五租約土地買賣貸款

先確認既有抵押順位、未清償本金、資金用途與還款來源，再比較不同承作方式的實拿、費用與清償安排；是否可辦須個案確認。

先確認是不是仍有效的三七五租約

《耕地三七五減租條例》第6條規定，耕地租約應以書面訂立，訂立、變更、終止或換訂原則上由出租人與承租人會同申請登記。實務初查不能只看土地謄本，也不能只憑家族口述認定租約已終止。應向土地所在地公所或主管機關調閱租約及登記資料，再與契約、繳租、使用現況交叉核對。

租約是否有效、是否已合法終止，可能涉及文件效力與事實認定。資料互相矛盾時，先向所在地公所、地政主管機關或法律專業確認，不宜在買賣契約中直接保證「目前無租約」。

出售土地不等於租約自動終止，買方可能承接租約

依《耕地三七五減租條例》第25條，耕地租期屆滿前，出租人將所有權讓與第三人，租約對受讓人仍繼續有效，受讓人並應會同原承租人申請租約變更登記。因此，地主可以出售土地，交易能否符合買方目的，仍要看買方接受帶租約取得，或是否已有合法終止並完成相應程序。

買賣契約應逐筆揭露租約地號、範圍、期限、承租人、地租及爭議狀態，並寫清楚優先承受通知、租約處理、付款、過戶與點交之間的先後關係。若約定「完成終止後才支付下一期價款」，還要列明完成證據、補償與費用由誰負擔，以及條件未成就時如何續約、調價或解除。租約問題釐清後，一般交易步驟可參考一般農地買賣流程與查核。

情境示意｜買方要自用，賣方卻只交出租事實說明

地主找到願意購買的買方，雙方先談好價格，買方預計取得後整地自用。後來才發現租約仍在租期內，承租人也持續耕作及繳租。此時即使所有權可以移轉，買方也不能把過戶完成直接當成承租人須立即返還。雙方應回到租約狀態、法定終止事由與契約交付條件重新評估，避免把帶租約的成交價與無租約、可立即使用的價格混在一起。以上為情境示意，未指涉特定成交案件。

若出租土地同時為共有，整筆處分門檻另見土地法34條之1共有土地出售與提存。共有處分程序與三七五租約的承租人權利都要查，完成其中一項，不能取代另一項。

承租人的優先購買權，怎麼通知與核對？

《耕地三七五減租條例》第15條所稱的是耕地出賣或出典時，承租人的優先承受權。出租人應把賣典條件以書面通知承租人；承租人在15日內未以書面表示承受，才視為放棄。若因無人承買或受典而再降價，也要按新條件重新辦理。違反規定與第三人訂立的契約，不得對抗承租人。

不要先拿一份空泛的「放棄書」代替完整通知，也不要讓通知條件與真正出售給第三人的條件不一致。若標的是部分承租範圍、共有土地或多筆地號，優先權範圍與其他優先承購關係應依個案文件確認。

哪些情況可能終止租約或收回耕地？

先看租期是否屆滿。租期內的終止、期滿收回自耕，以及建築用地收回，各有不同要件與程序。地主單純想出售、貸款或提高土地價值，沒有因此單獨取得終止權。

依第17條第1項第5款，因土地依法編定或變更為非耕地使用而終止時，原則上要補償未失效能的土地改良費用、尚未收穫農作物價額，以及按終止當期公告土地現值減除土地增值稅後餘額三分之一。若走平均地權條例第76條的建築用地收回程序，補償與申請方式應再依第77、78條核對，不能只用口頭協議推定程序完成。

情境示意｜已編為建築用地，補償尚未完成

土地已依法編為建築用地，地主準備出售作為建築使用，雙方對補償金額尚未達成共識。這時要依平均地權條例第78條向直轄市或縣市政府提出書面申請，進入審核及協調；承租人拒不接受協調或對金額有爭議時，由主管機關依規定計算並通知領取，經領取或依法提存後，才准予終止。主管機關准予終止、完成租約登記與實際返還仍是不同節點，契約付款不宜只寫「雙方談好補償」就視為全部完成。

一般耕地租佃爭議，依第26條應先由所在地鄉鎮市區公所耕地租佃委員會調解；調解不成立，再由直轄市或縣市政府耕地租佃委員會調處。不服調處時，由委員會移送司法機關。個案若屬平均地權條例第78條的建築用地終止及返還程序，則依該條特別規定辦理。

土地變更使用後，先確認走哪一套規定

同一筆土地可能只有部分範圍變更，或租約同時包含數個地號。此時應把核准範圍、租約範圍與預定出售範圍疊合確認，避免把其中一部分的變更結果擴張到整份租約。

有租約的土地，會怎麼影響貸款評估？

土地有三七五租約，不等於所有貸款申請都無法評估。承作方通常會關注抵押權順位、租約效力、使用收益、將來處分及點交難度，也會看借款人的用途、收入或還款來源。租約存續可能使可接受擔保價值與承作意願趨於保守；實際額度、利率、費用及是否承作，仍依個案與契約確認。

若目的是資金評估，可進一步了解農地借款與持分農地方案，仍須個案審核。評估時應把核准金額、代償舊貸、契約費用與實際入帳分開確認，也要依約核對計息與清償條款。

出售或資金評估，要先準備哪些資料？

1. 土地資料：縣市鄉鎮、地段地號、最新土地謄本、地籍圖、面積與權利範圍。
2. 租約資料：租約正本或影本、歷次訂立／續訂／變更登記、出租人與承租人資料、地租收據及往來通知。
3. 使用資料：都市計畫分區或非都市土地使用分區與使用地、變更核准文件、現況照片、作物與實際耕作者。
4. 負擔資料：抵押權、查封或其他限制登記、貸款餘額、清償條件。
5. 處理目標：希望出售整筆或持分、買方是否接受租約、資金需求與用途、預計如何還款。

初次詢問時，先提供土地所在地、地號、面積、所有權範圍、三七五租約是否仍有登記、目前由誰耕作，以及希望出售或評估的資金需求。個人證件及契約可先遮蔽與初查無關的身分資料。

名下土地仍有三七五租約，想先確認出售方向或借款方案，可來電洽詢土地出售需求與土地借款評估：0920-558-923。租約終止、補償或返還有爭議時，仍應由所在地主管機關、租佃委員會或法律專業依個案文件確認。

法規資料查核日：2026年9月14日。個案仍依土地文件、使用現況、租約登記及主管機關審認結果為準。