自地自建貸款與土建融：建築融資條件與流程

先分清土地貸款、建築融資與完工房貸

自地自建貸款與土建融，最先要確認的土地、工程及完工後資金如何接上，再評估成數。已有土地不表示不必準備現金；銀行按進度查核後才撥的款項，也不能拿來支付更早到期的工程款。

已持地與購地自建

土地貸款處理取得土地或土地擔保資金；建築融資處理施工階段；完工房貸是後續持有住宅的資金安排。三段有不同文件與撥款條件，不宜把它們當成同一筆一定續接的貸款。

個人自住與銷售型開發

先說明是已持地自建還是新購土地、自住還是銷售型開發。借款主體、土地來源及實際用途會改變審核；用個人名義申請不會自動變成不受限制的自住房貸。

申請前要具備哪些土地與工程條件？

基地合法利用與出入

基地先查所有權、共有、抵押、通行及土地使用，建築計畫還要確認法定許可。圖面畫得出房子不等於能取得建照，附近有建築也不代表自己的基地條件相同。

工程及財務資料

準備設計、建照等階段資料、總預算、承攬契約、付款表、工期及還款來源。尚未取得許可時，應清楚列出審查進度；特定都更危老產品能在某階段承作，不能推為所有自建案都可先貸。

依據：土地銀行：都更及危老建物重建業務。

土地尚未取得或原有抵押未釐清，先讀土地借款怎麼辦。

土建融如何估額與按進度撥款？

土地價值與工程成本

銀行可能按工程進度、查驗及核准條件分次撥付。比較時要同時問核准總額、首筆動用條件及需要先支出多少，避免總額看似足夠，施工中卻因款項時間差停工。

信託、建經與完工機制

土地銀行特定重建產品有信託、進度控款等安排，可作理解資金管理的例子，但不是每案必然套用。信託或建經參與的責任以契約為準，不能單憑名稱保證不會超支、停工或延遲。

依據：土地銀行：都更及危老建物重建業務。

擬建物是農舍時，另核對農地可以蓋農舍嗎，不能套一般自建條件。

購地自建是否受信用管制？

住商區購地

自建仍要查購地階段是否落入央行規範，特別是都市計畫住宅區或商業區的購地用途。實際資金流向與具體興建計畫重要，不能只寫周轉金或自住便視為豁免。

特定重建案例外文件

依都更、危老或配合政府政策的特定重建案，可能有規定中的除外安排，但須提出相應核定與案型文件。適用除外也不表示銀行必須核貸，授信、工程及還款仍會審核。

依據：央行不動產抵押貸款業務規定（115/9/18生效）；央行不動產貸款問答（115/9/17）。

完工後的房屋借款須重新審查，基本資料見房屋抵押貸款怎麼辦。

從申請到完工轉貸的流程

核准總額與每次可動用

先完成權利與可建性判斷，再接設計許可、貸款審核、設定及撥款。施工期間按約提供請款、進度與查驗文件，保留付款及收據，不能把營造商請款單直接當銀行已認可的撥付金額。

使用執照與保存登記

完工後需處理使用執照、登記與銀行驗收等事項，轉為長期房貸仍須另審。應在原融資到期前確認轉貸產品、申請時程、估價及不能轉貸時的付款方案，而不是到期當天才提出需求。

依據：土地銀行：都更及危老建物重建業務。

工程延誤或預算追加時怎麼處理？

預備金和利息準備

工程追加、設計變更與停工都可能增加利息和自備款。先把必要工程、可延後項目及預備金分開；每次追加應更新總成本、進度與銀行可撥金額，不能只更新營造報價。

工期、售價與利率壓力情境

以延誤三個月、超支及轉貸低於預期做壓力測試，確認誰能補資金、何時停止新增支出及如何協商。若還款依賴出售，售價和成交日期都只能是情境，不應保證完工就立即變現。