優先購買權與土地法34條之1：持分二分之一出售、通知與提存

名下持有一筆土地二分之一，能不能直接用土地法第34條之1，把整筆土地賣掉，再把另一半共有人應得的價款提存？答案要先看完整的共有人數與持分結構。持分剛好二分之一，單憑這個比例還不能代表其他人處分整筆土地；提存也只是處理他共有人應得對價或補償的法定環節，不能取代多數決門檻、事前通知與登記文件。

以下以三人共有一筆土地為例：其中一人持分二分之一，另外兩人各持分四分之一。本文會分清楚「只賣自己的二分之一」與「依土地法第34條之1出售整筆土地」兩條路，再說明通知、優先承購、價款受領與提存應如何銜接。

持分1/2，可以單獨賣整筆土地嗎？

依土地法第34條之1，共有土地或建築改良物要以多數決處分，原則上須符合下列其中一種門檻：

• 人數過半數，且同意者的應有部分合計過半數。
• 同意者的應有部分合計逾三分之二，此時人數不予計算。

法條使用的是「過半數」與「逾三分之二」。所以持分剛好二分之一，沒有達到持分過半；持分剛好三分之二，也沒有達到逾三分之二。只看到權狀上的二分之一，還不能直接判斷能否出售整筆。

以前述三人共有為例，持分二分之一的人若單獨主張出售整筆，持分與人數都未過半。若再取得其中一名持分四分之一共有人同意，同意者變成三人中的兩人，持分合計四分之三，才同時跨過人數與持分門檻。這只代表第一階段的比例達標，後續仍要查土地種類、限制登記、契約條件、通知、優先承購、價款受領或提存等事項。

先分清：賣自己的持分，還是處分整筆土地

依民法第819條，分別共有人得自由處分自己的應有部分。若目標只是把自己名下的二分之一賣掉，不必先取得另外兩位共有人同意，但仍須處理土地法第34條之1第4項的優先承購問題。實際交易、價格、稅費與過戶安排，可另看持分土地買賣完整流程。

若土地登記屬公同共有，則不能直接把預估比例當成已登記、可單獨出售的應有部分。計算34條之1門檻前，先依持分與共有型態怎麼看確認共有型態、權利人及各筆標的。

土地法34條之1門檻怎麼計算？

門檻計算要同時列出「全部共有人」「每人持分」「哪些人同意」，不要只拿最大持分者的比例下結論。

若同一交易同時包含數筆土地或建物，每一筆的共有人與持分可能不同，不能把其中一筆達標的比例直接套到全部標的。共有人死亡、繼承人未完成登記、法人共有人或公同共有，也會影響人數與權利計算。正式簽約前，應以最新謄本、戶籍或法人資料及取得原因文件逐筆核對。

土地法第34條之1可適用的行為有法定範圍，也不能把多數決出售概念延伸成多數人可任意替少數人設定一般抵押權。若案件同時涉及查封、預告登記、租約、農地或其他管制，還要另查能否處分及買方取得後所承受的負擔。

土地法34之1

土地法第34條之1涉及共有物處分的特定多數門檻及通知程序；先核對共有人數、應有部分、交易標的與程序，不能把出售自己持分混為一談。

土地法34之1出售流程

先確認出售範圍與價款條件，再核對通知、稅費、清償、登記及交付款的先後順序，逐步留下書面紀錄。

書面通知與公告，要留下哪些證明？

符合多數決門檻後，同意處分的共有人仍須事前以書面通知其他共有人；不能以書面通知時，才依現行規定辦理公告。口頭提過、通訊軟體顯示已讀，或對方曾說過不想買，都不宜直接取代本次交易的正式通知程序。

通知內容應讓未同意共有人足以辨認標的與完整交易條件，實務上至少要核對：

• 土地地段、地號、面積、權利範圍，以及有無建物一併處分。
• 本次採取的處分方式、買方、總價及各筆價款。
• 付款期程、價款受領方式、稅費及其他重要交易條件。
• 優先承購的表示方式、送達對象與可供回覆的地址。

證據部分應保留通知全文、寄送憑證、回執、退件信封、查址資料、公告內容、公告位置與期間證明，以及對方回覆。寄到舊址、拒收、招領逾期或共有人已死亡時，是否已完成合法通知，仍須依個案與最新的土地法第三十四條之一執行要點判斷，不宜只憑「信已寄出」辦理。

契約條件若在通知後實質變更，例如降價、延後付款或改變標的範圍，應重新檢查是否需要依變更後條件通知。辦理登記前，可先請地政士向管轄地政事務所核對送件文件；送達爭議或有人提出異議時，再由律師評估法律效果。

優先購買權通知：拒收、國外與地址不明分開處理

優先購買權也常被稱為優先承購權或優先承買權。準備持分出售通知時，把地號、出售權利範圍、價款、付款期限、其他交易條件與回覆方式列在同一份文件，並保存寄送及到達資料。共有人拒收、住在國外或地址不明，三者不能一律以「已寄存證信函」結案；先保存退件理由、已知地址及查址資料，再核對本案適用的通知或公告方式。公示送達與土地法程序中的公告也不要混為一談。

延伸閱讀：持分房屋買賣與交付。

共有人口頭說不買還需要書面通知嗎

先確認適用的權利與交易條件，再保存完整通知內容、寄送及到達紀錄；共有人狀態不同，不能用同一種處理方式概括。

存證信函

存證信函可保存通知內容與寄送紀錄，但仍須核對應通知對象、交易條件及送達情形；不能只憑寄件就推定通知程序完成。

公示送達

公示送達與土地法第34條之1案件的公告或通知要求應分開判斷；地址不明時先保存查址資料，再核對本案適用程序。

其他共有人的優先承購，怎麼處理才不會混淆？

土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。依多數決出售共有土地時，未同意共有人是否及如何行使，也須依本條與執行要點一併處理。

優先承購的核心是同一價格與同一交易條件。其他共有人可以在法定程序內決定是否承接，卻不能一面要求優先，一面自行把總價降低、拉長付款期或刪除原買方應負擔的條件。反過來說，出售人也不能只通知一個模糊總價，把影響承購決定的重要條件留到之後。

依現行執行要點，收到出賣通知後的表示期間、意思表示何時生效及多人同時主張的處理，都有具體規範。期限計算涉及通知到達、始日不算入及末日遇休息日等問題，可搭配民法第120條與民法第122條核對。正式案件應以送達證明與當時有效規定逐日計算，避免把寄件日直接當成起算日。

優先承購權也不等同少數共有人可以無條件阻止出售。若他共有人未依規定於期限內表示，或表示承購後對契約條件發生爭議，後續效果仍應依通知內容、到達時間與個案證據判斷。

多人主張優先承購或價格變更，先核對哪一版條件

建立交易版本表：原契約日期、通知價格、付款方式、通知到達證據、各人回覆日期、後續變更。多人表示承購時，先確認各自是否依同一交易條件有效行使，再依適用規定處理共同承購等問題，不以誰先打電話作為唯一判斷。降價、分期方式或出售範圍改變時，應先處理變更後通知問題，再安排過戶。

優先購買權通知怎麼寫

先確認適用的權利與交易條件，再保存完整通知內容、寄送及到達紀錄；共有人狀態不同，不能用同一種處理方式概括。

共有人拒收優先承買通知怎麼辦

保留寄送內容、送達地址與退件原因，請專業人員核對本案通知方式；不能只因寄出一封信就認定程序完成。

共有人住在國外如何通知持分出售

先核對已知國外地址、可證明的送達方式與本案適用程序，保存寄送紀錄；不要把國外居住與地址不明混作同一情況。

共有人地址不明如何處理優先承買通知

先記錄已查找的地址與退件資料，再核對本案適用的通知或公告程序；不能直接以「找不到人」省略通知。

多位共有人都要優先承買該怎麼處理

先確認適用的權利與交易條件，再保存完整通知內容、寄送及到達紀錄；共有人狀態不同，不能用同一種處理方式概括。

持分買賣優先承買權通知

同時查詢「共有人優先購買權」、「土地優先購買權」時，先確認適用的權利與交易條件，再保存完整通知內容、寄送及到達紀錄；共有人狀態不同，不能用同一種處理方式概括。

持分出售價格變更需要重新通知共有人嗎

先核對標的、實際出售的權利比例、使用與占用狀態、抵押及稅費，再比較買方的書面付款條件；整戶市價乘持分比例不等於實拿。

價款受領與提存，是什麼關係？

依土地法第34條之1第3項，多數共有人對其他共有人應得的對價或補償負連帶清償責任。辦理權利變更登記時，須提出其他共有人已受領，或已為其提存的證明。

因此，提存處理的是未同意共有人應得而尚未受領的對價或補償。它不會回頭補足未達標的同意人數與持分，也不能省略事前通知、優先承購及其他登記要件。把款項放在一般履約保證專戶，與依法向提存所辦妥提存，也不能直接畫上等號。

實際分配前，應先把成交總價、各筆標的價款、必要稅費負擔、各共有人權利比例及契約約定列成明細。若有人對價格或分配提出異議，也不能以低價安排強迫少數共有人接受；對價如何計算與分配，應以實際成交條件、處分當時的價值資料及現行執行規定逐案核對。

提存人、受取權人、提存原因、金額或文件若寫錯，可能影響提存效力與登記。正式辦理前，宜由地政士、律師及法院提存所依個案文件確認，不能只套用網路範本。

土地有三七五租約，還能照34條之1出售嗎？

土地有耕地三七五租約時，共有處分與租約負擔要同時檢查。達到土地法第34條之1門檻，不代表原租約當然消失，也不能在沒有法定事由與程序下，先承諾買方可立即排除承租人或改變耕作使用。

標的若仍有耕地三七五租約，還要一併核對三七五租約土地的買賣與資金評估。先整理租約登記、租期、租金、實際耕作人、歷次通知及主管機關資料，再判斷出售條件與交付方式。

辦理前要準備哪些文件？誰負責哪一段？

若共有人對門檻、價格、通知或提存提出異議，先停止以「文件應該齊了」推進，將謄本、契約、完整通知軌跡與對價計算交由專業人員核對。地政士可協助登記文件與程序；價格需要專業意見時可找不動產估價師；法律爭議、訴訟或保全問題則由律師處理。

若希望先評估自己的持分出售，而非直接處分整筆土地，可準備土地區域、地段地號、持分比例、共有型態、共有人數、使用現況、租約及抵押資料，來電 0920-558-923 洽詢持分土地處理方向。實際能否交易、交易價格與完成時間，仍依產權、現況、買方條件及法定程序確認。

本文法規查核日期：2026年9月14日。