台中持分房屋貸款：公寓與透天的房地權利對照

台中持分房屋貸款，先確認你持有的是同一戶住宅的部分所有權，以及對應的基地權利。只有土地謄本上的持分，還不足以報出房屋可借金額；建物、基地與原有抵押範圍查清楚後，才能交由受理方評估。

先核對建號與基地地號，找出這次要借的權利

準備資料時，把門牌、建號及基地地號放在一起看。建物謄本的標示部用來核對坐落基地、樓層與面積，所有權部查本人權利範圍，他項權利部再看抵押；土地也要逐筆核對，不能只拿其中一張權狀。

透天尤其要確認各樓層是否屬同一建號、基地是否跨數筆地號。家人說好各住一層，只能先當作使用現況，不能直接認定那一層已單獨登記給你。

整戶共有，和大樓共有部分怎麼分？

整戶由手足分別共有，才需要查各人在該戶的應有部分。如果住宅專有部分由你單獨所有，只是樓梯等共有部分及基地另有持分，不能僅看到分數就歸類為個人持分房屋借款。

依公寓大廈管理條例第4條，專有部分與所屬共用部分、基地所有權或地上權應有部分，不得分離移轉或設定負擔。公寓與大樓都要依登記及適用規定查核，不能自行挑一筆基地抽出來抵押。

依民法第819條，分別共有人原則可處分自己的應有部分；整體共有物設定抵押須全體同意。公同共有另依第828條查成立關係及同意要求，不能把預期分得比例當成已登記的個人持分。看不懂註記，可先看共有型態與登記判讀。

法律上可設定，仍不代表有人願意出借。受理方還要審查權利、房屋現況、債務及還款來源；完整條件另見持分房屋貸款條件與完整說明。

建號、專有部分、共有部分與基地權利對照表

下表以「手上只有基地謄本」為整理起點；已知欄也須以文件實際記載為準。

北屯大樓、北區公寓，查詢資料怎麼挑？

中正地政事務所轄區及地段表分列北區與北屯區，例如北區有錦村段、北屯區有松竹段。詢問北屯持分房屋貸款或北區持分房屋貸款，請依謄本填完整行政區、段名與地建號；生活圈名稱不足以定位登記標的。

比較資料也要分開挑：北屯電梯大樓先列有無電梯、屋齡、樓層、面積及共有部分；北區無電梯公寓先核對相同住宅類型、屋齡與樓層。這是兩種資料整理情境，並非認定兩區住宅都長這樣。北屯新大樓或預售成交，不能直接套算北區舊公寓的個人持分額度。

屋齡、房型與登記面積須由個案文件確認，不能從重劃期別推定。若只有門牌、不知道建號，可先向地政窗口詢問查號；中正地政的地籍謄本業務說明列有登記謄本、地籍圖與建物測量成果圖，並說明可跨所、跨縣市申請，仍須符合各類申請資格。

房地比例不同，先交哪兩組文件？

第一組是權利資料：完整建物謄本，以及坐落基地各筆土地謄本，連同共有部分一起核對。第二組是差異說明：若登記面積、門牌或樓層與現況對不上，再按疑點補建物測量成果圖、使用執照或原取得文件，請地政士或地政窗口協助判讀。

房地比例的分母可能不同，不宜只看分數大小認定漏登；也不能自行把較高比例當成可多借的權利。先釐清各分數對應哪個標的，再確認可設定範圍。

情境示意：北區公寓少了一份建物謄本

申請人表示北區一戶公寓與手足分別共有，希望用本人持分支應整修，卻只帶來基地謄本。此時可以先記錄用款需求，住宅是否確為分別共有、本人比例及原抵押範圍，仍待建物資料確認。

1. 先依門牌查建號，補建物謄本的標示、所有權及他項權利資料。
2. 將坐落地號與手上基地謄本比對，漏掉的基地及相關共有部分資料再補齊。
3. 核對登記與實際居住情形，有差異再補圖說及取得文件。

這則情境停在補件階段，尚無核准額度。不能用附近整戶售價乘上自述持分，就當作可借金額。

詢問台中持分房屋貸款業者、公司或金主前，核對哪些款項？

接洽台中持分房屋貸款公司時，先問誰是實際出借人；若窗口自稱台中持分房屋貸款金主，也要核對契約、抵押權人與收款對象。原抵押擔保整戶或個人持分、目前欠款多少，應分別查謄本與債權人資料，不能按本人比例分攤扣除整筆原貸。

• 實拿：依實際撥付安排，列明本次撥款扣掉指定清償、費用及其他扣款後，可運用多少；已付費用另列，避免重複扣款。
• 每期付款：確認利率單位、計息本金、各期本金與利息，再加上仍須負擔的原貸月付。
• 到期本金：只繳息期間本金不會減少；逐期還本則依明細確認期末餘額，並問提前清償費用。

逾期違約可能導致抵押權被實行、喪失持有權利；不能把預期續借當成還本保證。簽署前也要取得完整契約與費用明細，可接著看借款簽約與風險檢查。

想詢問台中共有房屋貸款，可先提供行政區與房型、本人權利範圍、居住或出租現況、原貸概況及需求金額，供個案評估。請勿在公開留言貼完整證件、謄本或文件正本。來電詢問：0920-558-923。