透天厝能貸多少？土地、建物、屋齡與既有房貸怎麼評估

透天厝能貸多少，無法只靠「幾坪、幾年屋」直接回答。同一條路上的兩棟透天，可能因基地面積、房地權利、臨路、建物登記範圍、增建、使用現況及附近成交條件不同，得到不同評估結果。坪數大或屋齡新可以列入資料，仍不代表額度必然較高。

想先判斷可貸空間，應把四組數字分開：物件參考價值、承作方核定的貸款上限、原貸實際餘額，以及辦理時須支付或扣除的費用。謄本上的抵押權設定金額是登記事項，不能直接當成目前欠款；最新餘額仍要向原貸款機構確認。

透天能貸多少？先備妥土地與建物資料

透天通常同時牽涉基地與建物，而且一棟房屋可能有多筆地號、不同樓層登記或附屬建物。初步評估時，先以最新土地及建物謄本確認所有權人、權利範圍、地目或使用地類別、登記面積、主要用途、主要建材、建築完成日期、抵押權順位及限制登記。權狀可協助辨識資料，但仍以最新登記內容為準。

接著把登記資料與現場分開整理。土地面積不等於建物樓地板面積；門牌地址也未必能完整顯示所有地號、建號。若謄本記載兩層，現況卻使用三層或後方另有加蓋，應直接說明差異，不宜把現場看到的全部面積當成已登記面積。可透過全國地政電子謄本系統申請資料；官方資料查核日期為2026年9月14日。

物件狀態	查核文件	待確認事項
房地均由一人全部持有	土地、建物最新謄本，權狀或地籍資料	是否涵蓋全部地號、建號；有無抵押、查封或其他限制
基地為共有或只持有部分	土地謄本、共有人及權利範圍、使用或分管資料	申請人能提供的擔保範圍、共有人是否須配合、使用位置能否辨明
土地與房屋所有人不同	房地雙方謄本、使用土地的契約或同意文件	誰是借款人、誰提供擔保、權利人是否同意及承作方是否接受
現況面積大於登記面積	建物謄本、建物測量成果圖、使用執照或相關圖說、現況照片	差異樓層與面積、形成時間、合法性、拆除風險及估價可採程度
已有一胎或其他順位	土地建物謄本、原貸最新餘額、繳款明細、貸款契約	實際本金餘額、清償條件、抵押順位及新增後每月負擔
店住、出租或分層使用	使用現況照片、租約、門牌與用途資料	登記用途與現況、占有交付、租賃關係及市場流通性

自有土地、共有基地與房地所有人不同，詢問重點有哪些？

房屋蓋在自己單獨所有的土地上，權利關係通常較容易核對；基地若為共有，需再看申請人持有比例、共有型態、實際使用位置及其他共有人是否配合。不能用整筆基地或整棟房屋的價值，直接推算其中一位共有人能取得的額度。只有房屋持分時，可另看只有房屋持分時的貸款評估。

土地與建物分屬不同人時，先列出三個角色：借款人、土地所有權人、建物所有權人。依民法第860條，抵押權可由債務人或第三人提供不動產設定；個案是否受理、要設定土地、建物或兩者，以及權利人須簽署哪些文件，仍由承作方審查。條文查核日期為2026年9月14日。

假設情境一：房屋與基地權利不一致

甲名下有一棟透天建物，基地卻登記在父母與三名手足名下，甲僅持有部分土地權利。初詢時若只交建物權狀，還看不出完整擔保範圍。應補齊土地謄本、各權利人資料、房屋使用基地的依據，以及其他權利人是否願意配合。若有人不願提供擔保，評估就要回到甲實際可處分的權利，不能沿用整棟房地均為甲所有的估法。

老屋、增建、未登記建物與使用現況怎麼提供資料？

老透天不宜只看屋齡下結論。屋齡會影響建物折舊、修繕需求與可使用年限，但基地位置、面積、臨路及市場需求也會影響整體評估。銀行或其他承作方還會綜合屋況、使用情形、產權與申請人的還款資料，沒有適用全部機構的20年或25年一律拒絕標準。

增建、頂樓加蓋、後方外推或整層未登記時，先提供四類資訊：哪一層、約多少面積、目前如何使用、與謄本或圖說差在哪裡。再附建物測量成果圖、使用執照或相關圖說、房屋稅籍資料及內外部照片。稅籍或現場使用資料可協助說明現況，仍不能取代所有權登記，也不能保證增建面積會被全數納入擔保價值。

假設情境二：老透天有增建

一棟屋齡約40年的兩層透天，謄本登記一、二樓，現況另有三樓加蓋及後方廚房外推。屋主初詢時應把登記兩層與現況增建分列，附上各樓層照片及可取得的圖說，並說明是否出租、是否曾收到違章查報或拆除通知。評估端會先判讀合法登記部分、基地條件與市場成交，再另看增建的使用效益及風險；現況總坪數不能直接全部乘上附近單價。

內政部的地政整合資訊服務共享平台說明，建物登記謄本可呈現所有權及他項權利等登記事項；建物測量成果資料則可協助核對位置、層次與面積。官方資料查核日期為2026年9月14日。

臨路、位置、屋況及成交資料，如何影響評估？

透天成交樣本不像大型社區容易直接比對。找附近成交資料時，至少要核對交易日期、土地及建物面積、屋齡、主要用途、臨路條件、是否為角地、是否含未登記空間，以及交易是否有親友、急售或其他特殊情況。同一行政區的平均單價只能當線索，不能直接當成該棟透天的估值。

不動產估價技術規則所定比較法，包含蒐集及查證比較標的、選擇相同或相似標的，再進行情況、日期、區域與個別因素調整；成本法也會把土地與建物分開，建物部分考量累積折舊。這些規範可用來理解為何透天不能只套固定坪數或屋齡公式。法規查核日期為2026年9月14日。

屋主可先到內政部不動產交易實價查詢服務網找鄰近成交，再保留與自家物件條件最接近的數筆資料。刊登開價、仲介口頭估價與實際成交價的口徑不同，送件前應標明資料來源與日期。官方資料查核日期為2026年9月14日。

• 臨路及出入：道路寬度、是否為巷內或無尾巷、車輛進出及法定通行狀況，都可能影響使用與轉售。
• 土地條件：基地面積、形狀、使用分區、使用地類別及持分範圍要個別查核。
• 建物條件：屋齡、結構、屋況、登記用途、樓層及增建情形應分開說明。
• 市場資料：比較標的太遠、時間差距過大或房地規模不同，都可能降低參考性。

已有房貸，新增可用金額怎麼確認？

已有一胎時，先向原貸款機構索取指定日期的本金餘額或清償明細，再用謄本確認抵押權人、順位、普通抵押或最高限額抵押，以及設定金額。設定金額用來呈現登記的擔保範圍，實際欠款則依貸款帳務與契約確認；兩者不能互相代替。

保留一胎再借，可參考房屋二胎申請評估；若要了解房屋抵押融資的不同方向，可看房屋抵押貸款的申請方向。本頁只處理透天物件資料，正式額度仍會同時受到還款能力、信用、順位、用途與契約條件影響。

假設金額例子：估值、舊貸與費用分開看

假設某棟透天經個案評估後，參考價值為1,200萬元；承作方綜合物件、順位與申請人資料，提出的新增後貸款總上限為700萬元。這個700萬元是本案審查結果，沒有設定通用可貸比例。若原貸在預定辦理日的實際本金餘額為520萬元，預估應扣費用合計8萬元，則初步可用金額為：700萬元－520萬元－8萬元＝172萬元。

即使謄本顯示抵押權設定金額為800萬元，也不能把800萬元減520萬元後，認定一定能再借280萬元。核准前還要確認原抵押擔保範圍、是否清償或保留一胎、實際費用、利率、期數、每月負擔及撥款條件。進一步計算可參考二胎額度與實拿金額怎麼算。

估價與需求有落差，下一步補什麼？

先請對方說明落差出在哪一項：房地權利尚未釐清、現況與登記不符、比較成交資料不足、原貸餘額較高、屋況待勘查，或申請人的收入與負債資料不足。知道原因後再補文件，才不會只重複提供同一張權狀。

• 權利不清：補最新土地、建物謄本，共有人資料及房地使用依據。
• 現況不明：補各樓層、外觀、巷道及增建照片，並標出登記與現況差異。
• 成交資料不足：補鄰近相似透天的實價資料，說明土地面積、屋齡與臨路差異。
• 原貸資料不足：補最新餘額、最近繳款明細、契約及預計清償日期。
• 還款資料不足：依工作或營業型態補所得、入帳、報稅、營業資料或其他可核對的收入證明，並說明資料涵蓋期間與收入來源。

補件後仍要等正式審查，估價完成也不等於已核准。應要求對方把可貸總額、須清償款項、費用、實際入帳、還款條件與尚待完成事項分列，確認後再決定是否辦理。

透天貸款初詢清單

1. 區域與物件：縣市、行政區、路段、透天用途、屋齡及目前使用情形。
2. 土地資料：地號、面積、權利範圍、使用分區或使用地類別、是否共有。
3. 建物資料：建號、登記樓層及面積、主要建材、完成日期、是否有增建或未登記空間。
4. 權利關係：房地所有人是否相同、共有人數、其他權利人是否知道並願意配合。
5. 現有貸款：一胎及其他順位的機構、最新實際餘額、月付與是否有清償期限或費用。
6. 需求資料：希望實際取得的金額、用途、預計使用時間及可負擔的還款安排。

想評估透天厝可貸空間，可先提供房屋所在區域、屋齡、土地與建物資料、原貸實際餘額及需求金額；若有共有基地、房地不同所有人或增建，也請在初詢時一起說明。資料尚未齊全可以先列出缺件，再決定後續查調順序。來電洽詢：0920-558-923。實際額度、利率、費用、期數及是否受理，仍以個案審查與書面契約為準。

透天厝貸款

透天厝貸款，房屋和土地通常一起設定。透天的土地持分完整、面積較大，估價時土地占的比重高；屋齡老的，建物價值低，但土地價值仍在。有增建、頂樓加蓋的，未登記的部分不會算進估價。已有房貸想再借的，可以比較原銀行增貸和另辦二胎。