老屋與中古屋貸款：屋齡、結構、鑑價與年限

老屋貸款與中古屋購屋貸款怎麼區分？

老屋與中古屋貸款能否辦理，須同時看借款人、屋況及資金用途。屋齡較高不等於一定拒貸，裝潢漂亮也不等於高成數；購屋前先確認估值、自備款及修繕預算，比只問「這間能貸幾成」更能避免交屋資金不足。

新購與原屋借款

買中古屋是購屋資金需求，拿既有老屋借周轉金則另查用途、原貸及可設定範圍。新購與原屋抵押的評估條件不一定相同，不能只因用同一房屋擔保就套同一產品。

30、40、50年只是情境

三十年、四十年或五十年可以描述屋齡，但不是本文認定的統一法定貸款門檻。先提供完工或使用執照日期、建物謄本及現況，讓銀行說明實際受理條件。

銀行怎麼看屋齡與建物條件？

RC等結構與維護

屋齡之外，結構、維護、地段、出入及市場流通性都會影響評估。修飾表面不能消除結構或合法性疑慮；現場有裂損、滲水等狀況時，先取得適當檢查與修繕評估，不用裝潢估價代替安全判斷。

增建與權狀面積

核對權狀面積、附屬建物與實際使用範圍。頂樓加蓋、外推或未登記面積應另列，不能把全部現場坪數直接乘附近合法住宅單價推算可貸額。

依據：永豐銀行房貸商品。

老透天另有土地與建物一起估價的問題，可看透天厝能貸多少。

屋齡加貸款年限，公式有哪些限制？

借款人年齡也會影響

市場常見屋齡加貸款年限的公式，可能是特定銀行、產品或授信作法，不是所有房屋一體適用的法律。詢問時要求銀行針對這棟房屋及借款人說明可貸期限，不用網路公式取代核准。

同屋不同銀行可不同

借款人年齡、收入持續性及負債也會影響期限。同屋向不同銀行詢問可能有不同結果，但比較時仍要使用同樣的金額、用途與資料，不能只挑最長年限而忽略總息。

依據：永豐銀行房貸商品。

缺少建物權狀者先分流到未保存登記建物可以貸款嗎。

鑑價不足，自備款怎麼算？

價差與貸款缺口

自備款應從成交價減實際核貸額，再加稅費、服務費、修繕及預備金。銀行估值低於買價時，用成交價直接乘廣告成數，容易低估需要補的現金。

舊貸餘額與可增貸額

原屋增貸則要先扣指定清償舊貸及必要費用。已還本金不代表能等額借回；房屋估值、剩餘負債、收入與現行授信條件仍會重新影響結果。

依據：永豐銀行房貸商品。

已有房貸再借時，用房屋二胎可以貸多少區分估價、餘額與實拿。

申貸資料與簽約順序

買賣契約與收入文件

看屋時先收屋況與合法面積資料，整理收入和負債後詢問初步估值；簽約前理解核貸不足、付款延遲及解約條款。初估不等於最終核貸，交易契約的責任也不會因銀行少貸而自動消失。

補件和核貸不足處理

申貸資料可包含買賣契約、謄本、身分、收入、報稅及原貸明細。補件時分清銀行缺的是屋況資料或還款證明，保留收件與回覆；交屋日期接近時，要主動確認可撥款時程。

依據：央行不動產抵押貸款業務規定（115/9/18生效）。

貸不到預期額度時如何比較選項？

修繕與購屋資金分開

若額度不足，可重新安排購屋預算、增加確定自有款或調整修繕分期。必要安全修繕與可延後裝飾分開，不因想湊足總預算就同時申請多筆未確定借款。

轉貸及二順位限制

比較轉貸、二順位或民間方案時，須把實拿、設定費、提前結清及到期本金一起看。若每月收入已不足，房屋仍有價值也不表示加借合適；都更期待不能當作確定還款來源。

依據：金管會：個人購屋貸款定型化契約不得記載事項。