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房屋土地要用贈與還是買賣好?如何不被扣到稅金?

Posted in 不動產知識 on Jun 06, 2019

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一、房屋、土地在現今社會中一直都是重要的置產項目,而關於房屋、土地贈與類型,大致上區分有父母子女間之贈與、配偶相互間之贈與,以及與第三人間之贈與。


二、在這兒,主要先談論父母子女間之贈與房屋、土地的情況。現行社會風氣,父母通常會將自己的房屋、土地贈與給兒女,而在辦理房屋、土地贈與時,則需要申辦「土地增值稅」與「贈與稅」,且贈與價值則依據「房屋評定標準價格」及「土地的公告現值」計算。


三、按《遺產及贈與稅法》第22條規定:「贈與稅納稅義務人,每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元。」也就是說,父母每年各享贈與稅220萬元免稅額。假設以贈與方式移轉土地,有土地增值稅與贈與稅2種租稅負擔,則可以考慮利用贈與稅免稅額,規劃逐年由贈與人每年贈與220萬元的方式,節省贈與稅的負擔。

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四、但要注意的是,贈與稅免稅額220萬元的計算,是以贈與人(父母為不同之贈與人)贈送出的金額合計數計算,而不是每位受贈人(子女)每年可分別自每一位贈與人(父或母)接受有220萬元之贈與稅免稅額。

五、再按《遺產及贈與稅法》第21條規定:「贈與他人財產,同時附有負擔者,該由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」,即單純「贈與房產給子女」已非節稅最佳方式,建議可以用「附帶負債」的方式,也就是連房貸一起贈與。因為子女受贈的房屋倘若有房貸,則就房貸是可以自贈與總額中扣除的,以降低贈與總額,亦即以該房子的土地公告現值及評定課稅價值的總和,扣除房貸金額後再據以計算應繳納的贈與稅。如以贈與方式移轉土地,有土地增值稅與贈與稅2種租稅負擔,可以考慮利用贈與稅免稅額,規劃逐年由贈與人每年贈與220萬元的方式,節省贈與稅的負擔。

六、另外,除非我們的財產很多,將來遺產稅負擔很重,可以規劃用贈與方式處理外,一般來說,由於繼承方式移轉土地則免課土地增值稅,且遺產總額中有相當多的免徵項目可以扣除,其中免稅額就有1,200萬元,加上喪葬費123萬元,遺有配偶者493萬元,算一算至少有1,816萬元的遺產課不到稅。因此,讓兒女以繼承的方式得到我們的財產,應是較為理想的移轉方式。而且子女繼承後再將土地賣掉,土地的前次移轉現值也會以繼承時的公告現值計算,土地增值稅負就會降低。

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