準備買房時，常會先用總價乘上預想成數，算自己要準備多少錢。但銀行鑑價可能與成交價不同，收入、既有債務、物件條件及適用規定也會影響最後核定。只知道「大概可以貸幾成」，還不足以安排付款。
這篇整理購屋前的一般房貸額度評估。先分清楚銀行採用的金額基準，再檢查自備款與每月還款負擔，最後把尚待審核的條件問清楚。
成交價、銀行鑑價與核准額度，要分開看
成交價是買賣雙方談定的價格；銀行鑑價是銀行依物件及市場資料作出的估值。銀行採用哪個金額計算成數，還須配合貸款產品與適用規定確認。即使知道鑑價，也不能直接把宣傳中的最高成數當成自己的核准結果。
| 要確認的金額 | 用途 | 詢問銀行時的重點 |
|---|---|---|
| 成交價 | 確認購屋價款及付款安排 | 買賣契約總價、已付款及後續各期款是多少？ |
| 銀行鑑價 | 了解銀行對物件的估值 | 是否已完成鑑價？目前數字是初估還是完成後的結果？ |
| 成數計算基準 | 了解成數實際乘上哪個金額 | 本案採用的價值基準與適用限制是什麼？ |
| 核定貸款額度 | 確認銀行審核後同意的本金 | 額度是否已核准？還附帶哪些補件、簽約或撥款條件？ |
可以先用「銀行確認的計算基準 × 假設適用成數」作預估，再核對收入與負債等審核結果。這個乘法只處理金額基準；最後能否核准及撥款，仍要看個案結果。
銀行評估房貸額度，會看哪些條件？
房屋價值與還款能力需要一起看。同一個買方換一間房子，或同一間房子由不同的人申請，結果都可能不同。
| 評估面向 | 可以先整理的資料 | 需要確認的問題 |
|---|---|---|
| 收入與持續性 | 薪資、報稅或其他可說明持續收入的資料 | 哪些收入可列入？獎金、租金或非固定收入如何認列？ |
| 既有債務與信用 | 各筆貸款餘額、月付、信用卡分期與繳款紀錄 | 銀行計入哪些負擔？哪些資料尚待確認？ |
| 房屋與權利狀態 | 地址、屋齡、坪數、登記用途、權狀或謄本、買賣資料 | 物件條件或權利狀態是否影響承作與鑑價？ |
| 年齡、年限與還款方式 | 申請人年齡、預計貸款期間及可接受月付 | 可用年限多久？寬限期結束後月付如何變化？ |
| 名下房屋、房貸及資金用途 | 現有房屋與房貸資料、此次購屋及資金用途 | 適用哪些現行信用管制與銀行授信限制？ |
名下有房與名下有房貸是不同資訊，不能只憑「第一次向這家銀行申請」判斷條件。涉及央行不動產貸款規定時，請銀行依個案確認適用分類、成數及寬限期限制；本文不以單一成數概括所有買方。
假設案例：鑑價落差會讓自備款差多少？
以下為假設試算，金額及70%均為示意，不代表銀行報價、法定上限或核准承諾。假設成交價1,460萬元，買方原先用成交價估算七成貸款；銀行後續確認本案計算基準為1,320萬元，且假設核准金額恰為該基準的70%。
| 項目 | 原先自行預估 | 假設銀行確認後 |
|---|---|---|
| 成交價 | 1,460萬元 | 1,460萬元 |
| 試算採用基準 | 1,460萬元 | 1,320萬元 |
| 假設貸款金額 | 1,022萬元 | 924萬元 |
| 價款須自行負擔部分 | 438萬元 | 536萬元 |
| 另列相關支出與保留資金 | 34萬元 | 34萬元 |
| 整體預備資金 | 472萬元 | 570萬元 |
兩次都用70%試算，整體預備資金仍相差98萬元。原因是計算基準不同。若收入或其他審核條件讓核准額度再降低，還須重算。
34萬元只是本例自行設定的合計預留數，不是稅費比例或市場標準。實際應分項確認稅費、登記與代書費、銀行費用、仲介費（如有）、搬遷修繕及生活預備金。已付的訂金或簽約款應計入自己已投入的價款，計算交屋前還缺多少時再扣除，避免重複計算。
銀行願意貸多少，也要放回每月預算檢查
家庭可以承受的月付，未必等於銀行審核可接受的上限。先以持續可用收入，扣除生活支出、其他債務月付及必要預留，再評估新房貸。
例如假設家庭每月可用收入86,000元、生活支出34,000元、其他債務月付9,000元，另預留8,000元，剩餘35,000元可作為自行設定的房貸月付上限。這是家庭預算示例，不是銀行核貸公式。請銀行提供本息攤還表，再看每一期是否落在自己可負擔範圍。
拉長年限通常會降低每期本金攤還壓力，但在本金、利率及其他條件相同時，總利息會增加；縮短年限則會提高月付。若有寬限期，要看開始攤還本金後的月付；若採機動利率，也要評估利率上升時的負擔。報價細節可接著看一般房貸利率與契約怎麼看。
想提高額度，哪些做法要先確認？
補齊真實資料有助於銀行了解個案，但不等於一定增額。舊有「提高額度技巧」應分清楚適用條件及代價。
- 補收入證明：整理可查核的持續收入，讓銀行判斷是否認列；不得製作不實薪資或交易紀錄。
- 降低既有負擔：先核對各筆債務與月付。如果用另一筆借款清償，仍要把新債務列入，不可只看原帳戶已結清。
- 詢問其他銀行：不同產品與個案審核可能有差異。比較時使用相同需求金額與預計持有期間，連同費用、年限及提前清償條款一起看。
- 增加擔保品或保證人：須由銀行確認是否適用、是否符合規定及實際責任；多提供一間房屋或一位保證人，不能保證提高額度，也不能藉此規避信用管制。
- 調整年限或接受較高利率：先算月付與總支出。願意多付利息、縮短年限，都不是銀行必須增貸的理由。
- 購買房貸壽險：依保障需求評估。依金管會說明，房貸壽險並非強制險，銀行不得將購買房貸壽險作為核貸條件；也不要把保費當成換取額度的必要費用。
- 另外申請二胎：需要另行審核擔保空間、還款能力、用途與適用規定。購屋貸款尚未確認時，不宜把預期二胎當成一定到位的自備款來源。
送件前與收到回覆後，分別確認這些事
送件前，可先備妥身分、收入、現有債務及購屋物件資料，再依承貸銀行的正式清單補件。原件的出示、核驗或交付，依實際程序與保管要求確認，勿把完整敏感文件交給來源不明的管道。
收到回覆時，建議逐項記錄：
- 這份數字是初步試算、已完成鑑價，還是正式核准？
- 核定本金、計算基準、年限、各階段利率與月付各是多少？
- 還有哪些補件、簽約、設定或撥款條件？核准條件是否有適用期限？
- 預計撥款時間能否配合契約付款日？若有落差，需要先和誰確認？
- 連同相關支出，自己尚須準備多少可按時動用的資金？
已核准仍須完成約定程序，不能直接當成款項已經入帳。若購屋契約已有貸款不足或付款期限問題，須另行核對契約與個案處理；本文的估算不能替代契約判斷。
已經有房貸，應該看哪一種額度評估？
若你已持有房屋，現在要增加可用資金，可依目前進度分開閱讀：
- 想先了解向原銀行增加借款：看房屋增貸的額度、契約與辦理方式。
- 銀行已回覆增貸額度，但金額仍低於需求：看房貸增貸額度不足的處理。
- 想保留既有房貸，評估另一筆二胎：看房屋二胎額度與實拿金額怎麼算。
如果你已持有房屋，另有週轉需求，想詢問民間房屋二胎，可先整理物件區域與類型、一胎餘額與月付、需求金額與用途，以及年齡與職業，來電 0920-558-923 初步詢問。是否可承作及實際條件，仍須依資料與個案評估。
